Gewerbemietvertrag: Form, Inhalt, Kosten

Ein Gewerbemietvertrag regelt die Miete von Räumen, die keine Wohnräume sind: Hallen, Lager, Praxen, Büros, Läden. Für ihn gelten nur die Vorschriften des Wohnraummietrechts, die § 578 BGB ausdrücklich überträgt. Alles andere ist Vereinbarungssache.

Für Wohnungen in Düsseldorf gilt die Mietpreisbremse bis 31.12.2029 (§ 556d BGB); für Gewerberäume gilt sie nicht. Auch die Kautionsgrenze von drei Monatsmieten (§ 551 BGB) und der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts werden in § 578 nicht übertragen. Wer eine Halle, ein Lager oder eine Praxis mietet, sollte den Vertrag deshalb genauer lesen als einen Wohnungsmietvertrag.

Die monatlichen Kosten setzen sich aus Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und, wenn der Vermieter optiert hat, Umsatzsteuer zusammen. Dazu kommen einmalig Kaution und gegebenenfalls Provision. Der Rechner zeigt jeden Schritt, damit Sie Angebote vergleichen können.

Tragen Sie die Werte aus dem Angebot ein, nicht aus einer Schätzung. Wenn Ihnen noch kein Angebot vorliegt, finden Sie amtliche Mietwerte nach Stadtbereich auf den Seiten Halle mieten in Düsseldorf und Lagerfläche mieten in Düsseldorf; für Nebenkosten gibt es im Gewerbe keine amtliche Vergleichszahl, weil jeder Vertrag andere Kosten umlegt.

Seit dem 01.01.2025 genügt die Textform. Ein Gewerbemietvertrag, der für länger als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit (§ 578 BGB). Die Änderung kam mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz, BGBl. 2024 I Nr. 323); vorher war die Schriftform mit Unterschriften auf einer Urkunde nötig.

Für Verträge, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, galt die alte Schriftform noch bis einschließlich 01.01.2026. Wurde ein Altvertrag ab dem 01.01.2025 geändert, gilt die neue Fassung ab der Änderung (Art. 229 § 70 EGBGB). Seit dem 02.01.2026 gilt die Textform also für alle Gewerbemietverträge.

Textform heißt nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist, etwa eine E-Mail oder ein PDF. Wichtig bleibt, dass alle wesentlichen Bedingungen im Vertrag oder in Nachträgen stehen. Fehlt etwas, kann der Vertrag trotz vereinbarter Laufzeit mit der gesetzlichen Frist kündbar werden. Für Wohnungen bleibt es bei der Schriftform (§ 550 BGB).

Nebenkosten zahlt der Mieter nur, soweit der Vertrag sie ausdrücklich umlegt. Für Gewerberäume gibt es keine gesetzliche Liste wie bei Wohnungen; die Regeln dazu überträgt § 578 BGB nicht. Zählen Sie deshalb im Vertrag jede Kostenart auf, die umgelegt werden soll, und legen Sie Verteilerschlüssel und Abrechnungszeitraum fest.

• Mögliche Positionen sind Grundsteuer, Versicherungen, Wasser und Abwasser, Müll, Hausmeister, Reinigung, Winterdienst, Wartung von Toren, Heizung und Sprinklern.
• Bei Kosten der Verwaltung und Instandhaltung auf eine klare Nennung und eine Obergrenze achten.
• Vorauszahlungen und jährliche Abrechnung mit Frist vereinbaren.

Bei der Umsatzsteuer gilt: Die Vermietung ist steuerfrei (§ 4 UStG). Der Vermieter kann an einen Unternehmer mit Umsatzsteuer vermieten (§ 9 UStG); dann kommen 19 Prozent (§ 12 UStG) auf Miete und Nebenkosten. Zulässig ist das nur, soweit der Mieter die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Stellplätze für Fahrzeuge sind von der Steuerbefreiung ausgenommen. Ob die Umsatzsteuer für Sie am Ende eine Belastung ist, hängt davon ab, ob Sie selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sind; das klärt Ihre Steuerberatung.

Gewerbemietverträge können befristet oder unbefristet geschlossen werden, befristete auf Wunsch mit Verlängerungsoption. Ein befristeter Vertrag endet zum vereinbarten Termin und ist bis dahin nur außerordentlich kündbar. Ein unbefristeter Vertrag über Geschäftsräume ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündbar, ohne dass ein Grund nötig ist (§ 580a BGB).

Untervermieten dürfen Sie nur mit Erlaubnis des Vermieters. Verweigert er sie, können Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 BGB). Wer eine Praxis teilen oder Teile einer Halle an einen Partner abgeben will, sollte das vorher im Vertrag regeln.

Weitere Punkte, die bei Laufzeiten über Jahre zählen: Wertsicherung der Miete, Regeln zu Umbauten und Rückbau, Konkurrenzschutz und ein Recht zum Eintritt eines Nachmieters. Eigentümer finden die Gegenperspektive unter Gewerbeimmobilie vermieten.

Ein guter Gewerbemietvertrag beantwortet jede Frage, die in den Jahren der Miete auftauchen kann. Die Prüfliste hilft Mietern und Eigentümern gleichermaßen.

Musterverträge aus dem Netz sind ein Anfang, ersetzen aber keine Prüfung. Bei langen Laufzeiten und hohen Summen lohnt die anwaltliche Durchsicht. Wer als Makler vermittelt, legt Ihnen die Vertragsentwürfe vor und hilft, offene Punkte zu verhandeln; wie das abläuft, steht unter Gewerbemakler in Düsseldorf. Den Überblick gibt die Startseite Gewerbeimmobilien in Düsseldorf.

Quellen: § 578 BGB, § 550 BGB, § 126b BGB, § 551 BGB, § 573 BGB, § 556d BGB, § 138 BGB, § 580a BGB, § 540 BGB, Viertes Bürokratieentlastungsgesetz, BGBl. 2024 I Nr. 323, Art. 229 § 70 EGBGB, § 4 UStG, § 9 UStG, § 12 UStG, § 80 GModG (früher GEG), § 1 Wohnungsvermittlungsgesetz. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.