Gewerbeimmobilie vermieten

Die Miete für Gewerbeflächen ist frei verhandelbar. Die Mietpreisbremse, die Neuvermietungen auf höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete begrenzt, gilt nur für Wohnungen (§ 556d BGB). Eine Grenze zieht nur das allgemeine Verbot sittenwidriger Geschäfte, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen (§ 138 BGB).

Wer eine Gewerbeimmobilie vermieten will, sollte trotzdem marktgerecht anbieten, sonst bleibt die Fläche leer. Die beste amtliche Orientierung ist der Gewerbemietspiegel 2025 der Wirtschaftsförderung und der IHK Düsseldorf (Wirtschaftsförderung Düsseldorf und IHK Düsseldorf: Gewerbemietspiegel 2025):

Wo Ihre Fläche in der Spanne liegt, bestimmen Lage, Zustand, Raumhöhe, Tore, Technik und Laufzeit. Eine neu gedämmte Halle mit Rampen kann mehr erzielen als eine Halle mit Sanierungsbedarf; ein Mieter, der zehn Jahre bleibt, kann eine etwas niedrigere Miete wert sein.

Ja. Wer vermietet, muss den Energieausweis Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein Aushang genügt, und ihn dem neuen Mieter nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben (§ 80 GModG (früher GEG)). Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Paragrafen sind gleich geblieben (Gebäudemodernisierungsgesetz, BGBl. 2026 I Nr. 226).

In einer Anzeige gehören die Pflichtangaben aus dem Ausweis hinein. Bei Nichtwohngebäuden ist der Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 87 GModG (früher GEG)). Fehlen die Angaben vorsätzlich oder leichtfertig, droht eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG (früher GEG)).

Einen festen Preis für einen Energieausweis gibt es nicht. Wenn Sie ohnehin einen neuen brauchen, fragen Sie gleich nach einem Bedarfsausweis, damit er auch nach dem Jahreswechsel reicht.

Die Vermietung von Grundstücken und Räumen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 UStG). Sie können darauf verzichten und mit 19 Prozent Umsatzsteuer vermieten (§ 12 UStG), wenn Sie an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermieten (§ 9 UStG). Das ist die sogenannte Option.

Ob sich die Option lohnt, hängt von Ihren Investitionen in das Gebäude und von Ihrem Mieter ab. Zulässig ist sie nur, soweit der Mieter die Räume ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, und Sie müssen das nachweisen (§ 9 UStG). Bei Mietern mit steuerfreien Umsätzen geht es nicht.

• Stellplätze für Fahrzeuge sind von der Steuerbefreiung ausgenommen, sie werden mit Umsatzsteuer vermietet (§ 4 UStG).
• Gleiches gilt für Betriebsvorrichtungen, also Maschinen und Anlagen, die zum Betrieb gehören.
• Regeln Sie im Vertrag, dass der Mieter Sie informiert, wenn sich seine Umsätze ändern.

Die Entscheidung hat Folgen über Jahre. Klären Sie sie mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie den Vertrag schließen.

Der Vertrag ist Ihr wichtigstes Werkzeug, weil im Gewerbemietrecht fast alles verhandelbar ist. Nur bestimmte Vorschriften des Wohnraummietrechts gelten auch für Gewerberäume (§ 578 BGB); die Kautionsgrenze von drei Monatsmieten in § 551 BGB gehört nicht dazu.

Ein Vertrag über mehr als ein Jahr, der nicht in Textform geschlossen wird, gilt auf unbestimmte Zeit (§ 578 BGB); dann kann jede Seite ordentlich kündigen, bei Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten (§ 580a BGB). Ohne Erlaubnis darf der Mieter die Räume nicht untervermieten (§ 540 BGB). Alle Klauseln mit Erklärung stehen unter Gewerbemietvertrag.

Der passende Mieter zahlt nicht nur die Miete, er nutzt die Fläche so, wie sie genehmigt ist, und bleibt lange. Prüfen Sie deshalb drei Dinge: Bonität, Nutzung und Plan.

Zur Bonität gehören Handelsregisterauszug, aktuelle Zahlen oder eine Auskunft, bei Gründern ein Geschäftsplan und gegebenenfalls eine Bürgschaft. Zur Nutzung gehört die Frage, ob der Betrieb zur Baugenehmigung passt. Andernfalls braucht der Mieter eine Genehmigung der Nutzungsänderung, auch wenn nichts umgebaut wird; darauf weist die Stadt Düsseldorf ausdrücklich hin (Stadt Düsseldorf, Bauaufsichtsamt: Fragen zur Nutzungsänderung, Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018), §§ 49 und 60).

Große Flächen können sich in Einheiten leichter vermieten lassen. Eine Teilung braucht getrennte Zugänge, Zähler und eine klare Abgrenzung im Vertrag; ob bauliche Änderungen genehmigt werden müssen, klären Sie vorher. Wer eine Lagerfläche anbietet, findet die Sicht der Mieter unter Lagerfläche mieten in Düsseldorf.

Bei hohen Mieten greift das Geldwäschegesetz: Immobilienmakler müssen bei Miet- und Pachtverträgen ab einer monatlichen Nettokaltmiete von 10.000 Euro ihre Vertragspartner identifizieren (§ 10 Geldwäschegesetz).

Ein Makler übernimmt Preisfindung, Anzeigen mit den Pflichtangaben, Besichtigungen und die Vorprüfung der Interessenten. Für Gewerbeflächen gilt das Bestellerprinzip der Wohnungsvermittlung nicht (§ 1 Wohnungsvermittlungsgesetz); wer die Provision zahlt, wird frei vereinbart, und sie entsteht nur bei Erfolg (§ 652 BGB).

1. Objekt aufnehmenFläche, Technik, Genehmigung, Energieausweis, Mietpreis nach Gewerbemietspiegel.
2. AnbietenExposé mit Pflichtangaben, gezielte Ansprache passender Suchender.
3. Besichtigen und prüfenEnergieausweis vorlegen, Bonität und Nutzung der Interessenten prüfen.
4. Vertrag und ÜbergabeVertrag in Textform, Übergabeprotokoll, Energieausweis übergeben.

Wie wir dabei arbeiten, steht unter Gewerbemakler in Düsseldorf. Wer statt zu vermieten verkaufen möchte, liest Gewerbeimmobilie verkaufen; den Überblick gibt die Startseite Gewerbeimmobilien in Düsseldorf.

Quellen: Wirtschaftsförderung Düsseldorf und IHK Düsseldorf: Gewerbemietspiegel 2025, § 556d BGB, § 138 BGB, § 80 GModG (früher GEG), § 87 GModG (früher GEG), § 108 GModG (früher GEG), Gebäudemodernisierungsgesetz, BGBl. 2026 I Nr. 226, § 4 UStG, § 9 UStG, § 12 UStG, § 578 BGB, § 551 BGB, § 580a BGB, § 540 BGB, Stadt Düsseldorf, Bauaufsichtsamt: Fragen zur Nutzungsänderung, Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018), §§ 49 und 60, § 10 Geldwäschegesetz, § 1 Wohnungsvermittlungsgesetz, § 652 BGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.