Fragen und Antworten zu Gewerbeimmobilien in Düsseldorf

Über Inserate, Maklerhäuser und direkt bei Eigentümern; Hallen und Lager liegen vor allem in den Gewerbegebieten außerhalb der Innenstadt. Der Gewerbemietspiegel 2025 der Wirtschaftsförderung und der IHK Düsseldorf nennt für Produktions- und Logistikflächen unter anderem Hafen Reisholz, die Münchener Straße, die Fichtenstraße und den Bereich südlich der Heerdter Landstraße. Mit einem Suchauftrag suchen wir für Sie.

Das hängt vom Zweck ab: Für Lager, Werkstatt oder Produktion kommen Hallen und Teilflächen in Frage, für Patienten oder Kunden Praxisräume. Entscheidend ist, dass die geplante Nutzung zur Baugenehmigung des Raums passt; die Stadt Düsseldorf verlangt sonst eine Genehmigung der Nutzungsänderung.

Nicht pauschal, es hängt von der Nutzung ab. Der Düsseldorfer Mietspiegel für Wohnungen (gültig ab 01.08.2026) nennt Mittelwerte von 8,23 € bis 15,85 € je m², der Gewerbemietspiegel 2025 für Produktions- und Logistikflächen 7,60 € bis 13,60 €, für Büros im Central Business District 27,80 €. Bei Gewerbe kommt Umsatzsteuer hinzu, wenn der Vermieter optiert hat (§ 9 UStG).

Die Miete wird bei Gewerberäumen frei vereinbart; eine Mietpreisbremse wie bei Wohnungen gibt es nicht. Orientierung gibt der amtliche Gewerbemietspiegel 2025: Hallen- und Lagerflächen lagen in Düsseldorf Ost im Mittel bei 7,60 €, in der Innenstadt West bei 13,60 € je m² netto kalt.

Für Produktions- und Logistikflächen in Düsseldorf lagen die durchschnittlichen Spannen 2025 je nach Stadtbereich zwischen 6,50 € und 15,90 € netto kalt je m² und Monat. Die gemessenen Einzelmieten reichten laut Gewerbemietspiegel 2025 von 2,50 € bis 15,00 €. Nebenkosten und gegebenenfalls Umsatzsteuer kommen hinzu.

In Düsseldorf lagen Produktions- und Logistikflächen 2025 im Mittel zwischen 7,60 € (Düsseldorf Ost) und 13,60 € (Innenstadt West) netto kalt je m², so der Gewerbemietspiegel 2025 der Wirtschaftsförderung und der IHK. Neue Hallen mit Rampen liegen eher oben, ältere Hallen ohne Rampe eher unten in der Spanne.

Die Gewerbekernzonen mit genug Verträgen für den Gewerbemietspiegel 2025: Hafen Reisholz, die Zonen an der Münchener Straße, Fichtenstraße, Willstätterstraße und südlich der Heerdter Landstraße. Für Industrie und Produktion nennt der Gutachterausschuss Hafen und Lierenfeld als typische Lagen.

Das entscheidet die Baugenehmigung der Halle, nicht der Mietvertrag. Passt Ihre Nutzung nicht zur genehmigten, brauchen Sie eine Genehmigung der Nutzungsänderung (§ 60 BauO NRW). Fragen Sie vor der Unterschrift nach der Baugenehmigung und lassen Sie die zulässige Nutzung in den Vertrag schreiben.

In der Regel ja. Die Stadt Düsseldorf schreibt, dass eine andere Nutzung nach einem Mieterwechsel genehmigt werden muss, auch wenn keine baulichen Veränderungen geplant sind. Ausnahmen stehen in den §§ 61 bis 63 BauO NRW; ob eine greift, klärt die Bauaufsicht im Einzelfall.

Das prüfen Sie am besten mit Maßband und Unterlagen statt nach Exposé: Torbreite und -höhe für Ihr größtes Fahrzeug, lichte Höhe unter Bindern und Leuchten, Bodentraglast in kN je m² für Regale und Stapler, Anschlussleistung des Stroms. Lassen Sie sich die Werte schriftlich bestätigen.

Klären Sie das bei der Besichtigung mit Ihrem Fahrzeugtyp: Zufahrt, Wendefläche auf dem Hof, Rampenhöhe oder ebenerdiges Tor. Rampen passen zu Lkw mit Wechselbrücken, ebenerdige Tore zu Transportern und Staplern; viele Hallen haben beides.

Ja, etwa in Gewerbehöfen, als Teilfläche einer größeren Halle oder im Erdgeschoss älterer Gewerbebauten. Beschreiben Sie Fläche, Tor, Strom und Arbeitszeiten genau; mit einem Suchauftrag sprechen wir neben Inseraten auch Eigentümer direkt an.

Für Lager- und Produktionsflächen in Gewerbelagen nennt der Gewerbemietspiegel 2025 Mittelwerte von 7,60 € bis 13,60 € netto kalt je m² und Monat, je nach Stadtbereich. Kleine Lagerräume und Selfstorage-Boxen werden meist pauschal je Monat angeboten; rechnen Sie den Preis auf den Quadratmeter um, um zu vergleichen.

Fläche mal Miete je m² plus Nebenkosten, gegebenenfalls plus Umsatzsteuer. Eine Halle mit 500 m² zum Mittelwert von 8,30 € (Düsseldorf Nord, Gewerbemietspiegel 2025) kostet 4.150 € netto kalt im Monat, dazu Nebenkosten. Den genauen Betrag mit Ihren Zahlen rechnet unser Kostenrechner.

Das legt jeder Selfstorage-Anbieter selbst fest; eine amtliche Statistik dazu gibt es nicht. Vergleichen Sie Angebote über den Preis je m² und achten Sie auf Mindestlaufzeit, Kaution, Versicherung und Zugangszeiten.

Selfstorage wird je Box und Monat berechnet, die Preise nennt der Anbieter. Ab einer gewissen Menge kann eine Teilfläche in einer Halle günstiger sein: Rechnen Sie beide Angebote auf den Quadratmeter um und vergleichen Sie mit dem Gewerbemietspiegel.

Miet- und Kaufpreise für Container nennt der jeweilige Anbieter; amtliche Vergleichswerte gibt es nicht. Klären Sie vorher mit dem Grundstückseigentümer und gegebenenfalls mit der Stadt, wo der Container stehen darf und wie lange.

Nein. Lagerräume sind nicht als Wohnung genehmigt, und eine andere Nutzung braucht eine Genehmigung der Nutzungsänderung (§ 60 BauO NRW). Wer vorübergehend eine Bleibe braucht, braucht dafür einen Mietvertrag über Wohnraum.

Das sollten Sie vor der Unterschrift schriftlich klären: welche Güter erlaubt sind, besonders brennbare oder gefährliche Stoffe, welche Brandschutzauflagen gelten und ob Ihre Ware über den Vermieter oder eine eigene Versicherung abgesichert ist.

Ja, als Teilfläche in einer Halle, als Lagerraum in einem Gewerbehof oder als Selfstorage-Box. Für kleine Mengen ist Selfstorage einfach, für Waren mit Lieferverkehr eine Teilfläche mit Tor und Hofzugang meist praktischer.

Ja, wenn der Hauptmieter die Erlaubnis seines Vermieters hat. Ohne diese Erlaubnis darf er die Räume nicht an Dritte überlassen (§ 540 BGB). Lassen Sie sich die Erlaubnis zeigen und regeln Sie im Untermietvertrag, welche Räume, Zeiten und Geräte Sie nutzen dürfen.

Ja, als Untermiete oder Raumüberlassung in einer bestehenden Praxis, wenn der Vermieter des Inhabers zustimmt. Halten Sie Zeiten, Ausstattung, Hygiene, Haftung und die Abrechnung schriftlich fest; für Patientinnen und Patienten muss klar sein, wer behandelt.

Ja, über einen Untermietvertrag mit der Praxisgemeinschaft oder einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter. Wichtig sind eine klare Abgrenzung der genutzten Räume, die Aufteilung der Nebenkosten und die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 BGB).

Nur mit Erlaubnis Ihres Vermieters (§ 540 BGB). Verweigert er sie ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters, können Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Prüfen Sie vor dem Abschluss, ob Ihr Vertrag die Untervermietung ausdrücklich regelt.

Oft ja, aber nicht ohne Prüfung: Eine Praxis ist eine andere Nutzung als ein Büro und braucht dann eine Genehmigung der Nutzungsänderung (§ 60 BauO NRW). Dazu kommen Barrierefreiheit, Schallschutz, Wasseranschlüsse und Hygiene. Klären Sie das mit der Bauaufsicht, bevor Sie unterschreiben.

Physiotherapie braucht oft Erdgeschoss oder Aufzug und größere Räume, Psychotherapie ruhige, schallgeschützte Räume. Beides findet sich in Ärztehäusern, Büro- und Geschäftshäusern und als Untermiete in bestehenden Praxen; ein Suchauftrag mit diesen Anforderungen spart Besichtigungen.

Kaufen lohnt sich eher, wenn Sie lange am Standort bleiben, Eigenkapital haben und Umbauten selbst bestimmen wollen. Mieten passt, wenn Ihr Flächenbedarf wachsen oder schrumpfen kann und Sie Kapital im Betrieb brauchen. Rechnen Sie beide Wege mit Ihrer Steuerberatung durch.

Auf Bebauungsplan und Baugenehmigung, Grundbuch und Baulasten, bestehende Mietverträge, Zustand von Dach, Boden und Technik sowie den Energieausweis. Dazu kommen Kaufnebenkosten: in NRW 6,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch nach dem GNotKG und gegebenenfalls Maklerprovision.

Eine amtliche Spanne je m² gibt es in Düsseldorf für Teileigentum an Büros und Praxen: 1.400 € bis 5.800 € je m² Nutzfläche im Jahr 2025. Für ganze Gewerbe- und Industriegebäude nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 Gesamtpreise von 0,6 bis 5,7 Millionen Euro.

Ja. Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein (§ 566 BGB, für Gewerberäume über § 578 BGB). Prüfen Sie deshalb Laufzeit, Miete, Nebenkostenregelung und Form jedes Vertrags; ein Vertrag über mehr als ein Jahr ohne Textform gilt auf unbestimmte Zeit.

Ja, auch Privatpersonen können Gewerbeimmobilien kaufen. Unterschiede gibt es bei der Umsatzsteuer: Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung beim Kauf setzt voraus, dass an einen Unternehmer für dessen Unternehmen verkauft wird (§ 9 Abs. 1 UStG). Lassen Sie die steuerliche Seite vor dem Notartermin klären.

Vollständige Unterlagen, einen begründeten Preis, den Energieausweis und die Steuerfragen vor dem Notartermin. Käufer prüfen bei Gewerbe vor allem Mietverträge, Genehmigungen und Zustand; was fehlt, drückt den Preis oder verzögert den Abschluss.

Bei Privatvermögen ja: Gewinne sind nach § 23 EStG nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, etwa einer Firma, gelten andere Regeln. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.

Grundsätzlich nicht, weil Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, umsatzsteuerfrei sind (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Verkaufen Sie an einen Unternehmer, können Sie im notariellen Vertrag auf die Befreiung verzichten (§ 9 UStG); bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ist der Verkauf nicht steuerbar (§ 1 Abs. 1a UStG).

Verkaufen bringt Kapital auf einmal und beendet die Verantwortung als Vermieter; vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Instandhaltung und Leerstandsrisiko. Entscheidend sind Ihr Kapitalbedarf, Ihre Steuersituation und der Zustand des Objekts.

Ja. Der Käufer tritt in die Mietverträge ein (§ 566 BGB in Verbindung mit § 578 BGB); die Mieter bleiben. Gut dokumentierte Mietverträge mit klarer Laufzeit in Textform machen das Objekt für Käufer kalkulierbar.

Ja, ein Makler ist nicht vorgeschrieben. Ohne Makler übernehmen Sie Bewertung, Exposé mit den Pflichtangaben zum Energieausweis, Besichtigungen, Käuferprüfung und Verhandlung selbst. Mit Makler vereinbaren Sie die Provision vorher; sie ist bei Gewerbe frei verhandelbar.

Meist über den Ertrag: Welche Miete erzielt das Objekt nachhaltig, wie lange ist es nutzbar und welcher Liegenschaftszinssatz passt. Der Gutachterausschuss Düsseldorf nennt für Gewerbe 5,0 bis 6,0 %, für Büro- und Geschäftsgebäude 3,0 bis 6,0 % (Stichtag 01.01.2026). Dazu kommt der Bodenwert aus BORIS.NRW.

Sie vermieten nach Gewerbemietrecht: Miete und Nebenkosten sind frei verhandelbar, der Vertrag braucht bei mehr als einem Jahr Laufzeit Textform, und der Energieausweis muss bei der Besichtigung vorliegen. Prüfen Sie außerdem, ob die geplante Nutzung des Mieters zur Baugenehmigung passt, und klären Sie mit Ihrer Steuerberatung, ob Sie zur Umsatzsteuer optieren.

Ja. Auch Privatpersonen dürfen Räume an Unternehmen vermieten; es gilt dann das Gewerbemietrecht (§ 578 BGB). Die Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, auf Wunsch können Sie an einen Unternehmer mit Umsatzsteuer vermieten, wenn dessen Umsätze den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 UStG).

Ein schriftlich in Textform geschlossener Gewerbemietvertrag mit fester Laufzeit, klarer Nebenkostenumlage, Wertsicherung der Miete, geregelter Instandhaltung und Kaution. Feste Laufzeit gibt Planungssicherheit; ohne Laufzeit kann der Mieter von Geschäftsräumen mit der Frist des § 580a BGB kündigen.

Ja. Bei Vermietung und Verkauf müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 GModG, früher GEG). Ab dem 01.01.2027 brauchen Nichtwohngebäude dafür einen Bedarfsausweis, und die Pflicht gilt dann auch bei der Verlängerung von Mietverträgen.

Einen festen Preis gibt es nicht; er hängt von Gebäudegröße, Technik und der Art des Ausweises ab. Holen Sie zwei oder drei Angebote von Ausstellern ein und fragen Sie gleich nach dem Bedarfsausweis, den Nichtwohngebäude ab dem 01.01.2027 bei Vermietung brauchen.

Die Miete ist frei verhandelbar; eine Mietpreisbremse gilt nur für Wohnungen. Orientierung gibt der Gewerbemietspiegel 2025: Hallen und Lager lagen im Mittel bei 7,60 € bis 13,60 € je m², Büros je nach Teilmarkt bei 12,50 € bis 27,80 €. Lage, Zustand und Ausstattung Ihrer Fläche bestimmen, wo Sie in der Spanne liegen.

Vor allem Form, Laufzeit, Nebenkosten, Umsatzsteuer und der Nutzungszweck. Seit 01.01.2025 genügt bei mehr als einem Jahr Laufzeit die Textform (§ 578 BGB); die Nebenkosten müssen einzeln vereinbart sein, und die vereinbarte Nutzung muss zur Baugenehmigung passen.

Parteien, Mietfläche mit Plan, Nutzungszweck, Mietbeginn und Laufzeit, Miete und Wertsicherung, umgelegte Nebenkosten, Umsatzsteuer, Kaution, Instandhaltung, Untervermietung und Rückbau. Je genauer diese Punkte geregelt sind, desto weniger Streit gibt es später.

Beim Gewerbemietvertrag gelten nur ausgewählte Regeln des Wohnraummietrechts (§ 578 BGB). Es gibt keine Mietpreisbremse, keine gesetzliche Kautionsgrenze, keinen Kündigungsschutz wie bei Wohnungen, und es genügt Textform statt Schriftform. Dafür ist fast alles verhandelbar.

Ein unbefristeter Vertrag über Geschäftsräume ja: spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Vierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB). Ein befristeter Vertrag läuft bis zum vereinbarten Ende, außer es gibt einen Grund zur außerordentlichen Kündigung.

Es gibt keine feste Obergrenze: Die Mietpreisbremse gilt nur für Wohnungen (§ 556d BGB). Unwirksam ist eine Miete erst, wenn sie in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht und eine Zwangslage oder Unerfahrenheit ausgenutzt wird (§ 138 BGB).

Nur wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat. Die Vermietung ist grundsätzlich steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG); an Unternehmer kann mit 19 % Umsatzsteuer vermietet werden (§ 9, § 12 UStG), wenn deren Umsätze den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Stellplätze sind nie befreit.

Nur mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Verweigert er sie, können Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, außer in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund. Prüfen Sie vor dem Abschluss, ob Ihr Vertrag die Untervermietung ausdrücklich regelt.

Ja, er ist wirksam, gilt aber auf unbestimmte Zeit, wenn er für mehr als ein Jahr gedacht war und nicht in Textform geschlossen wurde (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dann kann jede Seite mit der gesetzlichen Frist kündigen. Schon eine E-Mail mit allen Bedingungen erfüllt die Textform.

Ja. Die gesetzliche Teilung der Provision beim Kauf gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer (§§ 656b bis 656d BGB), das Bestellerprinzip nur für die Vermietung von Wohnraum. Bei Gewerbeimmobilien vereinbaren die Beteiligten frei, wer wie viel zahlt.

Große Maklerhäuser mit eigener Marktforschung, spezialisierte Gewerbemakler und inhabergeführte Makler mit Erlaubnis nach § 34c GewO. Entscheidend ist nicht die Größe, sondern ob der Makler Ihre Objektart kennt, die Erlaubnis nachweist und die Provision vorher klar in Textform vereinbart.

Das ist Vereinbarungssache; eine gesetzliche Höhe gibt es bei Gewerbe nicht. Bemessen wird sie zum Beispiel in Monatsmieten bei Vermietung oder in Prozent vom Kaufpreis beim Verkauf; lassen Sie sich Höhe, Bemessung und Umsatzsteuer vorher in Textform geben.

Wer den Makler beauftragt und eine Provision mit ihm vereinbart. Das kann der Eigentümer sein, der Mieter oder Käufer oder beide. Ohne vorherige Vereinbarung entsteht keine Provision, und gezahlt wird nur bei Erfolg (§ 652 BGB).

Es gibt keine gesetzliche Höhe, weil das Wohnungsvermittlungsgesetz mit seiner Grenze von zwei Monatsmieten nur für Wohnraum gilt. Bei Gewerbemieten wird die Provision frei vereinbart, zum Beispiel bezogen auf die Monatsmiete. Mit unserem Kostenrechner sehen Sie, was eine vereinbarte Zahl von Monatsmieten in Euro bedeutet.

Nur wenn er selbst eine Provision mit dem Makler vereinbart hat. Das Bestellerprinzip schützt nur Wohnungssuchende; bei reinen Gewerberäumen ist frei, wer zahlt. Achtung: Werden Geschäftsräume zusammen mit Wohnräumen vermietet, gelten sie als Wohnräume (§ 1 WoVermittG).

So viel, wie Verkäufer und Käufer mit dem Makler vereinbaren; gesetzliche Höchstsätze gibt es nicht. Die Halbteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist bei Gewerbe nicht vorgeschrieben. Vereinbaren Sie vor dem ersten Exposé, wer welchen Anteil trägt.